Le bail 3 6 9 est un type de contrat de location particulièrement courant en France. Il s’adresse principalement aux particuliers qui souhaitent louer un logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Afin de garantir une bonne gestion locative et éviter les litiges entre locataires et propriétaires, il est essentiel de connaître les principales règles encadrant ce type de bail. Voici donc un tour d’horizon des points clés à prendre en compte.
La durée du bail 3 6 9
Comme son nom l’indique, la particularité du bail 3 6 9 réside dans sa durée. Ce type de contrat est conclu pour une période initiale de trois ans, renouvelable deux fois par tacite reconduction pour atteindre une durée totale de neuf ans. Durant cette période, le locataire bénéficie d’une certaine stabilité, puisqu’il ne peut être prié de quitter les lieux sans motif légitime.
Les conditions de résiliation anticipée
Malgré la durée initiale de trois ans, il est possible pour le locataire comme pour le propriétaire de mettre fin au bail de manière anticipée, sous certaines conditions. Le locataire doit respecter un délai de préavis de trois mois, sauf en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, où le préavis est réduit à un mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut résilier le bail qu’à l’échéance de chaque période triennale, et en respectant un délai de préavis de six mois.
Le loyer et les charges locatives
La fixation du loyer est libre entre les parties lors de la conclusion du bail 3 6 9. En revanche, sa révision ne peut intervenir qu’une fois par an et doit être encadrée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Les charges locatives, quant à elles, doivent être clairement mentionnées dans le contrat et faire l’objet d’un décompte précis.
Les obligations du locataire et du propriétaire
Au-delà du paiement du loyer et des charges, le locataire a pour principale obligation d’entretenir le logement et d’en assurer la jouissance paisible. Il doit également souscrire une assurance habitation et informer le propriétaire de tout défaut ou dégradation nécessitant des travaux. De son côté, le propriétaire doit mettre à disposition un logement décent et en bon état, effectuer les réparations nécessaires et veiller au respect des règles de copropriété.
Le dépôt de garantie et les garanties locatives
Le propriétaire a la possibilité de demander un dépôt de garantie lors de la signature du bail 3 6 9, dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt vise à couvrir les éventuelles dégradations ou impayés du locataire. Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, sous réserve de retenues justifiées.
La garantie Visale
En complément du dépôt de garantie, le propriétaire peut exiger une garantie locative pour se prémunir contre les risques d’impayés. La garantie Visale, mise en place par Action Logement, est une solution gratuite et sécurisante pour les parties. Elle couvre les impayés de loyers et de charges jusqu’à un certain plafond, et évite au propriétaire de recourir à une caution solidaire.
La fiscalité du bail 3 6 9
Les revenus tirés de la location en bail 3 6 9 sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le propriétaire peut opter pour le régime réel ou le régime forfaitaire, selon ses dépenses et la nature du logement. Par ailleurs, certaines aides fiscales peuvent être accordées aux propriétaires investissant dans l’immobilier locatif, comme le dispositif Pinel ou le dispositif Denormandie.
Le diagnostic de performance énergétique
Enfin, il convient de rappeler que le propriétaire doit fournir au locataire un diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la signature du bail 3 6 9. Ce document informe sur la consommation énergétique du logement et son impact sur l’environnement, et peut orienter le choix du locataire en matière de location.
Le bail 3 6 9 offre donc une certaine flexibilité pour les parties tout en garantissant un cadre légal sécurisant. Il convient néanmoins de bien connaître ses règles et obligations afin d’éviter les mauvaises surprises.